O Preço dos Imóveis: uma tentativa de explicação de seu comportamento

Os imóveis compõem uma forma de ativo extremamente interessante para fazer parte do portfólio de investimentos e do patrimônio de um indivíduo ou de uma família. A começar pelo imóvel utilizado para a moradia que acaba sendo, ao mesmo tempo, parte do patrimônio e também um investimento.

Quando uma família vive em um imóvel alugado ela possui o direito de uso, o que lhe garante todas as prerrogativas legais em termos de privacidade, proteção e amparo da Lei. Todavia, não possui a propriedade. E poucas coisas, depois da obtenção de renda, proporcionam a uma pessoa maior segurança e cidadania que a propriedade de sua residência.

A residência se constitui no porto seguro de todos nós. Se nos sentimos cansados, queremos ir para nossa casa. Se nos sentimos tristes, chateados ou angustiados com algo que deu errado, ao longo de nosso dia, queremos ir para nossa casa. Se precisarmos tomar um banho ou ir ao banheiro, vamos querer ir para casa. Quando nos sentimos muito felizes, igualmente vamos querer ir para casa e dividir com os nossos familiares a nossa alegria. Por simples que seja nossa casa, a privacidade e o aconchego proporcionado muitas vezes nos faz trocar qualquer outro lugar, por sofisticado que seja, por ela.

Tal qual nos é perguntado quando do casamento: “na alegria ou na tristeza, na saúde ou na doença, na pobreza ou na riqueza”, ao final de tudo, nosso lugar preferido é a casa. Portanto, qualquer esforço e até sacrifício poderá sempre ser aceito e válido para se obter a propriedade do local onde se vive, quer seja uma casa ou um apartamento, por simples ou luxuoso que seja. E nessa hora, talvez a proximidade da casa da mãe ou da sogra que poderá cuidar de nossos filhos enquanto estivermos ausentes para estudar ou trabalhar poderá ser o fator que mais contará na opção de compra ou não do imóvel. As leis econômicas e toda a sua tentativa de racionalidade poderão ser preteridas a alguma comodidade para nossos filhos ou para outros membros de nossa família.

No caso da aquisição do imóvel que será o local de residência da família, são inseridas variáveis que vão muito além daquelas que devem ser consideradas em uma análise mais fria a respeito do que determina o preço de um imóvel. Os Economistas conceituaram, desde muito cedo, o preço como sendo a expressão monetária do valor de um bem. Já o valor de um bem, que pode ser um imóvel, depende de uma série de fatores e sua determinação é bem mais complexa e precisaria se valer da utilização de uma teoria como, por exemplo, a Teoria do Valor Trabalho ou a Teoria do Valor Utilidade. Essas teorias não se aplicam muito para o caso das transações de imóveis cuja finalidade seja a utilização para moradia.

Quando a aquisição de um imóvel tiver como objetivo a obtenção de lucro, principalmente com a sua valorização acima da inflação, somada ao seu aluguel, é possível ser mais racional e observar o comportamento dos seus preços de forma mais sistemática. Embora seja um assunto controverso e exatamente por isso, complexo, faço aqui a humilde tentativa de contribuir para a sua interpretação e compreensão.

Os preços dos imóveis têm um comportamento um pouco diferente do nível de preços das mercadorias, por exemplo. Normalmente, as mercadorias, em geral, têm seu nível de preços com um comportamento mais homogêneo. O Gráfico 1 trás uma proposição de comportamento que representa melhor o que acontece com os preços das mercadorias, por exemplo, produtos industrializados de consumo corrente.

Gráfico 1 - Comportamento dos preços da cesta básica em Cascavel-PR entre agosto/2010 e agosto/2011

Portanto, a tendência é que os preços de um conjunto de bens, como por exemplo, uma cesta básica, vá sofrendo pequenas alterações invariavelmente todos os meses. Talvez um produto da cesta baixe o preço naquele mês, em questão, em contrapartida outros sofrem aumentos de preços e, na média, a cesta básica apresenta um valor maior. Se ajustarmos a reta, veremos que, em média, o reajuste de preços ocorre ao longo de todo o ano, para mais e para menos, porém, a menos que haja deflação, sempre vai haver uma variação de preços positiva, a qual denominamos inflação.


Gráfico 2 – Ilustração do comportamento dos preços dos imóveis

                 Fonte: Elaborado pelo autor com fins ilustrativos.

Com o preço dos imóveis, notamos que sua variação ocorre, porém, não necessariamente de forma linear como no caso dos preços dos bens de consumo corrente, no nosso exemplo, a cesta básica. Normalmente, os preços dos imóveis acompanham o comportamento dos ciclos econômicos. Quando temos um ciclo de expansão da economia, como o que vimos nesses últimos anos, no Brasil, os preços dos imóveis disparam. Saem de um patamar no qual estavam estacionados há alguns anos e mudam, num curto espaço de tempo, que pode ser mais rápido ou mais longo, em virtude do comportamento do ciclo de alta da economia, para um patamar bem mais acima. Normalmente, compensam todo o período em que ficaram estagnados. Quanto mais próximo do teto máximo de valorização chegarem os imóveis dentro do ciclo econômico, mais tempo demandarão para retomar um novo ciclo de alta.

Devemos lembrar que políticas governamentais, como os projetos do Governo Federal, denominados “Minha Casa, Minha Vida” são um exemplo de fator que motivou a grande e rápida valorização dos imóveis, no Brasil, principalmente terrenos vazios e prontos para receber edificações ou imóveis acabados que se encaixavam no perfil do programa.

Contrariamente, em momentos de recessão os preços dos imóveis tendem a ficarem estagnados, sem redução de preços, na média, por período igual ao da recessão econômica.

Portanto, aqueles que querem comprar imóveis como investimentos visando ganhos, deverão considerar, antes de tudo, sua baixa liquidez. Isso significa que se o indivíduo quiser se desfazer do imóvel e voltar a ter dinheiro, ele poderá ter que esperar. Além de ter desembolsos com a comissão do vendedor e os impostos que recairão sobre o ganho de capital que obtiver sobre o valor da compra.

Em segundo lugar, observar que a compra deverá ser feita no final do período de estagnação dos preços. Ficar bem atento à conjuntura econômica e acompanhar o comportamento dos preços, por exemplo, dos terrenos vazios e do metro quadrado da construção em sua cidade. Toda vez que iniciar um processo de alteração de preços, procurar saber quais as causas dessa variação. Estão sendo causadas, por exemplo, por uma questão local ou por uma questão regional ou nacional? Esse é o momento imediatamente posterior ao melhor momento para a compra. Pois o melhor momento para a compra teria sido antes de iniciar o processo de movimento dos preços, para cima.

Terceiro cuidado é evitar entrar no negócio no momento em que os imóveis estão no máximo de sua valorização, acreditando que continuarão a subir. Nesse momento, a compra será garantia de que haverá a necessidade de esperar todo o ciclo de estagnação, que pode durar e geralmente dura alguns anos, para a retomada dos preços. Essa é a hora boa de vender e jamais de comprar, a menos que se esteja comprando o imóvel para a moradia da família. Aí os critérios de avaliação podem ser mais flexíveis, conforme comentado no início desse artigo.

A compra de imóveis visando ganhos obedece ao mesmo critério do investimento em bolsa de valores. A compra deverá ser sempre de papéis com boa liquidez e, preferencialmente, para o pequeno investidor, adquiridos em momentos de baixa dos preços e nunca nas épocas de euforia.

Pense nisso e boa semana.

Autor: Alfredo Fonceca Peris

Economista e sócio-diretor da Peris Consultoria Empresarial